Quand Sébastien m’a contacté l’année dernière, il cherchait une maison familiale avec un budget de CHF 1.2 million. À Genève, impossible. Même à Lausanne, c’était tendu. Finalement, je l’ai orienté vers le canton de Vaud périphérique : il a économisé CHF 200’000 pour une surface équivalente. Son cas illustre une réalité que je constate quotidiennement : entre Genève et le Valais, le prix au m² peut plus que doubler. En février 2026, la médiane nationale s’établit à CHF 7’904/m², mais ce chiffre cache des écarts considérables. Voici ce que vous devez savoir avant de cibler un canton.
Dans cet article
- Le marché immobilier suisse en 2026 : des prix médians qui cachent de fortes disparités
- Prix au m² par canton : le grand écart entre Genève et Fribourg
- Pourquoi de tels écarts ? Les 4 facteurs qui font varier les prix
- Évolution des prix sur 25 ans : où les hausses ont été les plus fortes
- Vos questions sur les prix immobiliers par canton
L’essentiel sur les prix par canton en 30 secondes
- Prix médian suisse : CHF 7’904/m² (février 2026)
- Canton le plus cher : Genève à CHF 13’209/m²
- Canton le plus accessible : Valais à CHF 6’333/m²
- Écart Genève-Valais : plus du double
- Évolution 25 ans : +104.8% pour les appartements
Le marché immobilier suisse en 2026 : des prix médians qui cachent de fortes disparités
Soyons clairs d’emblée : parler d’un « prix suisse » n’a pas grand sens. Ce que je vois dans les estimations que je traite en Suisse romande, c’est que le marché fonctionne comme 26 marchés distincts, avec leurs propres dynamiques. Le système fédéral crée des disparités qu’aucun autre pays européen ne connaît à cette échelle.
En février 2026, le marché affiche 24’000 appartements en vente et 20’000 maisons. Ces volumes peuvent sembler importants, mais rapportés à la demande, ils restent insuffisants dans les cantons les plus tendus. Selon les données HausInfo sur l’évolution 2025, l’indice des prix OFS a progressé de 1,5% pour les maisons au troisième trimestre 2025, contre seulement 0,1% pour les appartements.
CHF 7’904/m²
Prix médian national en février 2026
Ce chiffre médian masque une réalité que je constate régulièrement : pour un appartement, la fourchette s’étend de CHF 4’055 à CHF 20’074/m². Autrement dit, le prix peut quintupler selon l’emplacement. Pour les maisons, comptez entre CHF 3’323 et CHF 19’607/m². L’erreur classique que je vois régulièrement chez les acheteurs romands ? Comparer un bien à Sion avec un bien à Genève comme si les deux marchés étaient comparables.
La bonne nouvelle, c’est que cette disparité offre des opportunités. Un ménage avec un budget de CHF 1 million peut s’offrir une maison 5 pièces dans certains cantons, là où le même montant permet à peine un 3 pièces ailleurs.
Prix au m² par canton : le grand écart entre Genève et Fribourg
Franchement, le tableau ci-dessous résume mieux la situation que n’importe quel discours. J’ai sélectionné les 10 cantons les plus pertinents pour un acheteur francophone ou cherchant en Suisse romande et limitrophe. Pour obtenir une estimation précise adaptée à votre commune, consultez les prix au m² de l’immobilier en Suisse mis à jour mensuellement.
| Canton | Appartement CHF/m² | Maison CHF/m² | Population | Écart vs moyenne |
|---|---|---|---|---|
| Genève | CHF 13’209 | CHF 13’198 | 495’249 | +67% |
| Zurich | CHF 11’461 | CHF 10’746 | 1’504’346 | +45% |
| Vaud | CHF 9’159 | CHF 8’673 | 793’129 | +16% |
| Lucerne | CHF 8’460 | CHF 8’290 | 406’506 | +7% |
| Argovie | CHF 7’331 | CHF 7’325 | 670’988 | -7% |
| Tessin | CHF 7’242 | CHF 6’198 | 353’709 | -8% |
| Berne | CHF 7’032 | CHF 6’585 | 1’031’126 | -11% |
| Saint-Gall | CHF 6’985 | CHF 6’980 | 504’686 | -12% |
| Fribourg | CHF 6’536 | CHF 6’541 | 315’074 | -17% |
| Valais | CHF 6’333 | CHF 6’601 | 341’463 | -20% |
Les cantons premium : Genève et Zurich au-dessus de CHF 10’000/m²
Genève domine le classement avec CHF 13’209/m² pour les appartements. Ce n’est pas une surprise pour quiconque a déjà cherché un bien dans le canton. Ce que les familles ignorent souvent, c’est que ce prix médian ne reflète pas les quartiers les plus demandés : aux Eaux-Vives ou à Champel, comptez plutôt CHF 15’000 à 18’000/m².
Zurich suit avec CHF 11’461/m². L’écart avec Genève s’explique en partie par la structure du parc immobilier : Zurich compte davantage de constructions récentes en périphérie, ce qui tire légèrement la médiane vers le bas. Mais attention : dans le Kreis 1 ou le Seefeld, les prix rivalisent avec Genève.
Les cantons intermédiaires : Vaud, Lucerne, Argovie entre CHF 7’000 et CHF 9’500/m²
Le canton de Vaud affiche CHF 9’159/m² pour les appartements. Mais ce chiffre cantonal masque des réalités très différentes. La étude BCV des prix vaudois 2025 révèle que le Jura-Nord vaudois affiche des prix inférieurs de 20% à la moyenne cantonale. Autrement dit, un acheteur flexible sur la localisation peut économiser significativement sans quitter le canton.
Lucerne et Argovie offrent un compromis intéressant pour les travailleurs de la région zurichoise. À moins de 45 minutes de Zurich en train, ces cantons permettent d’accéder à la propriété avec un budget raisonnable. C’est d’ailleurs ce que je recommande aux clients qui travaillent dans l’agglomération zurichoise mais ne peuvent pas y acheter.
Les cantons accessibles : Valais, Fribourg, Berne sous CHF 7’000/m²
Le Valais arrive en queue de classement avec CHF 6’333/m² pour les appartements. Cela représente moins de la moitié du prix genevois. Pour un budget de CHF 800’000, un acheteur peut espérer une maison 5 pièces avec terrain en Valais central, là où le même montant finance à peine un 3 pièces à Genève.
Fribourg mérite une mention particulière. À CHF 6’536/m², le canton combine des prix accessibles avec une position géographique stratégique : à mi-chemin entre Berne et Lausanne, bilingue, et bien desservi par les transports. Dans les estimations que je traite, c’est souvent le canton vers lequel je réoriente les acheteurs qui ne peuvent plus suivre les prix vaudois.
Quel canton pour votre budget ?
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Budget inférieur à CHF 800’000 :
Orientez-vous vers le Valais, Fribourg ou les zones périphériques de Berne. Vous pouvez espérer une maison 4-5 pièces ou un grand appartement familial.
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Budget entre CHF 800’000 et CHF 1.2 million :
Le canton de Vaud (hors Lausanne centre), le Tessin ou Saint-Gall deviennent accessibles. Une maison 5-6 pièces reste envisageable.
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Budget supérieur à CHF 1.2 million :
Genève, Zurich ou Lausanne centre deviennent possibles, mais attendez-vous à des surfaces plus modestes qu’en périphérie.
Pourquoi de tels écarts ? Les 4 facteurs qui font varier les prix
Ce que je constate auprès des acheteurs romands, c’est qu’ils se focalisent sur le prix au m² sans comprendre ce qui le détermine. Pourtant, ces facteurs permettent d’anticiper les évolutions et de faire des choix éclairés.
- La densité économique et l’emploi. Genève concentre les organisations internationales, les banques et le secteur du luxe. Zurich domine la finance et la tech. Cette concentration crée une demande soutenue qui pousse les prix. À l’inverse, les cantons moins urbanisés comme le Jura ou Appenzell affichent des prix modérés faute de pôles d’emploi majeurs.
- La fiscalité cantonale. Un élément souvent sous-estimé. Un même revenu est imposé différemment selon le canton, parfois avec des écarts de 30 à 40%. Les cantons à fiscalité attractive (Zoug, Schwyz, Nidwald) voient affluer les hauts revenus, ce qui soutient les prix immobiliers. Selon l’analyse UBS sur les déséquilibres régionaux, Zurich et Nidwald présentent les plus forts déséquilibres entre prix et revenus.
- L’accessibilité et les transports. Le temps de trajet vers les pôles économiques compte énormément. Les communes à moins de 30 minutes de Zurich ou Genève en train affichent des prix supérieurs de 15 à 25% par rapport à celles situées à plus d’une heure. C’est d’ailleurs pourquoi le district de Nyon (Vaud) reste cher malgré son éloignement de Lausanne : la proximité avec Genève compense.
- La rareté foncière et les restrictions. Certains cantons, notamment alpins, disposent de peu de terrain constructible. Les zones protégées, les lacs et les montagnes limitent mécaniquement l’offre. À Genève, le taux de vacance tourne autour de 0,5%, ce qui entretient la pression sur les prix.
Ce que le prix au m² ne vous dit pas
Dans les estimations que je traite en Suisse romande, je constate régulièrement que les acheteurs comparent les prix au m² entre cantons sans intégrer trois éléments cruciaux : les charges PPE (qui peuvent varier de CHF 300 à CHF 800/mois pour un 4 pièces), la fiscalité communale (certaines communes sont 40% plus chères que d’autres dans le même canton), et le coût des transports vers votre lieu de travail. Résultat : un écart de 15 à 20% entre le budget prévu et le coût réel. Ce constat est limité à mon périmètre romand et peut varier selon les cantons.
Si vous souhaitez approfondir ces mécanismes de valorisation, une bonne interprétation des rapports de marché vous permettra de mieux anticiper les tendances locales.
Évolution des prix sur 25 ans : où les hausses ont été les plus fortes
Les chiffres de long terme donnent le vertige. Sur 25 ans, les appartements suisses ont vu leur prix augmenter de +104.8%. Autrement dit, un bien acheté CHF 500’000 en 2001 vaut aujourd’hui plus d’un million. Pour les maisons, la hausse atteint +89% sur la même période.
Sur les 12 derniers mois, la tendance reste haussière : +3.1% pour les appartements, +2.4% pour les maisons. Le bulletin Houzy décembre 2025 confirme que les prix des logements en propriété ont progressé de 0,8% au troisième trimestre 2025, portant la hausse annuelle à 3,5%.
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Base 100 – Début de la période de référence -
+35.5% sur 10 ans pour les appartements -
+20.4% supplémentaires sur 5 ans malgré la pandémie -
+104.8% cumulés depuis 2001
Où les hausses ont-elles été les plus marquées ? Selon l’analyse UBS, les zones à forte croissance récente incluent le Haut-Valais, l’Oberland bernois et la région de Lucerne. Ces territoires bénéficient d’un effet de rattrapage : longtemps sous-évalués, ils attirent désormais les acheteurs chassés des zones saturées de l’Arc lémanique.
Conseil pratique : Si vous cherchez un potentiel de plus-value, regardez les communes intermédiaires plutôt que les centres déjà très valorisés. Les données HausInfo montrent que ces communes affichent une hausse de +3,7% au T3 2025, contre seulement +0,1% pour les appartements en zone urbaine dense. Mais attention : ce n’est pas une règle absolue, chaque situation mérite une analyse spécifique.
Et pour les années à venir ? UBS anticipe un ralentissement de la hausse à 2-3% annuels sur 2026-2027. La politique de la BNS joue un rôle central : selon le rapport Wüest Partner mars 2025, le taux directeur abaissé à 0,25% en mars 2025 maintient des conditions de financement favorables qui soutiennent la demande.
Vos questions sur les prix immobiliers par canton
Quel est le canton le moins cher pour acheter en Suisse ?
Parmi les cantons analysés, le Valais affiche le prix médian le plus bas avec CHF 6’333/m² pour les appartements. Fribourg suit de près à CHF 6’536/m². Ces deux cantons offrent les meilleures opportunités pour les budgets limités, notamment en dehors des stations touristiques pour le Valais.
Pourquoi Genève est-il si cher ?
Genève cumule plusieurs facteurs : concentration d’organisations internationales et de multinationales, rareté foncière extrême (le canton est enclavé), fiscalité attractive pour les entreprises, et proximité avec la France qui génère une demande transfrontalière. Le taux de vacance y est inférieur à 0,5%, ce qui maintient une pression constante sur les prix.
Les prix vont-ils continuer à augmenter en 2026 ?
Les analystes anticipent une hausse modérée de 2 à 3% en 2026-2027, contre 4,1% en 2025. Les taux hypothécaires restent bas grâce à la politique de la BNS, ce qui soutient la demande. Cependant, l’offre limitée et la baisse de la construction pourraient maintenir une certaine tension, particulièrement dans les cantons les plus demandés.
Vaut-il mieux acheter un appartement ou une maison ?
Les maisons affichent un prix médian de CHF 1’272’113 contre CHF 864’772 pour les appartements. Le choix dépend surtout de votre budget et de votre localisation cible. Dans les cantons urbains (Genève, Zurich), les maisons sont rares et chères. Dans les cantons périphériques (Valais, Fribourg), elles deviennent accessibles pour des budgets d’un million.
Comment estimer le prix d’un bien dans un canton donné ?
Les données cantonales donnent un ordre de grandeur, mais le prix réel dépend de la commune, du quartier, de l’état du bien et de ses caractéristiques spécifiques. Une estimation immobilière basée sur les transactions récentes comparables reste la méthode la plus fiable. Comptez environ 3 minutes pour obtenir une première estimation en ligne.
Le mot de la fin : Si vous ne devez retenir qu’une chose, c’est celle-ci : le prix au m² cantonal n’est qu’un point de départ. L’écart entre Genève et le Valais dépasse le double, mais ce chiffre ne vous dit rien sur les charges, la fiscalité ou les temps de trajet qui impacteront votre budget réel.
Plutôt que de vous arrêter aux moyennes, posez-vous cette question : quel compromis êtes-vous prêt à faire entre proximité du travail, surface habitable et prix d’achat ? C’est cette réflexion qui vous permettra de cibler le bon canton pour votre projet.
Précisions sur les données de marché 2026
- Les prix indiqués sont des médianes cantonales pouvant varier significativement selon les communes
- Les données de février 2026 peuvent évoluer selon les conditions de marché et les taux hypothécaires
- Chaque projet immobilier nécessite une estimation personnalisée tenant compte de critères spécifiques
Risques à considérer : le prix au m² seul peut conduire à sous-estimer le coût réel si vous n’intégrez pas les charges annexes, ou à surévaluer un bien si vous comparez centres urbains et zones périphériques d’un même canton.
Pour toute décision d’achat, consultez un conseiller immobilier local ou un notaire du canton concerné.